说一说关于“房子”的真谛与谬论

                                ——摘自《地产》杂志

    中国楼市总体上深陷泡沫，这一点基本已无异议。当然在某些大V嘴里，房价必须永远上涨，而且还永远不会有泡沫。我对此不打算置一词。如果对房价是一种信仰，那么我决定尊重这种信仰，不做任何讨论。但我的意思是，假如你信仰房价的话，这篇文章就不用看下去了。

    关于楼市泡沫，有一个流传已久的看法，即三四线城市数量泡沫严重，一二线城市基本健康，不存在泡沫，至少不存在明显的泡沫。外面广泛流传着在北京买房一定能保值的神话，上海的朋友们一看上海比北京还便宜，则认定上海房价升值空间仍然巨大。 

    其实正好相反。我认为一线城市的泡沫最大，大得离谱，北京尤其大；二三线城市泡沫化程度次之；四线城市泡沫最小。当然，中国很大，即便是同属于三线或四线的城市，房价也可能差别很大，并不能一概而论，这只是一个大致的概括，允许例外存在。

    首先想说明，所有的泡沫都是指价格泡沫，数量泡沫是评论家们臆想出来的“奇葩”概念，没有现实意义。举例来说，如果一个新城最终因为无人入住而废弃，那不能叫数量泡沫，应该叫投资错误——不是楼房建多了，而是在不应该建楼房的地方建了楼房。把这些楼房建在其他地方．需求仍然是存在的。

    又比如，我们在只需要10万套房的城市建了11万套房，这算不算数量泡沫呢？答案仍然是否定的。市场需求是波动的，它从来不是—个常态和常量。就住房需求而言，它既与价格有关：房子越贵，人们需求的面积就会越小；反之，房子越便宜，人们需求的面积就会较大——这也与人口流动和城市本身的扩张速度有关。一个城市建设的住房即便超过了现在的市场需求，也并不一定是投资错误，很可能是正常的超前建设，就像我们在建设机场和高速公路时通常会做得那样。

    中国的房子建多了吗？当然没有。发展经济的目的不就是多快好省嘛，多建新房怎么反而成了罪过呢？如果排队抢购才算健康，那我们还搞什么市场经济，计划经济时代，买什么都排队，那岂不是所有行业都是健康的美好时代，现在反而到处是泡沫？ 

    以闻名中外的鬼城康巴什为例，现在之所以看起来像鬼城，只是因为鄂尔多斯规划的多项重化工产业都在爬坡期，人口导入才刚刚开始。康巴什规划人口30万，等到相关项目逐步启动，也许几年时间就会让这里人满为患。不过，据说鄂尔多斯有些房产项目建在人迹罕至之处，那确实可能是错误投资。

    回头再说泡沫。目前，北京和上海的房价不仅在相对水平上，而且在绝对水平上已经超过了国际一流大都市。可以拿出最具代表性的区域进行比较，例如纽约曼哈顿，曼哈顿是华尔街和联合国总部所在地，是世界经济首都，堪称地球上金钱和权力最密集的地方。今年7月份，曼哈顿普通公寓的成交均价是82万美元一套，相当于500万元人民币左右。给你500万元，你能在北京、上海的金融区买套什么房？

    再看估值水平。目前北京普通住宅的租金回报率约1.5%，上海约2%，若套用股票估值所用的PE指标，则相当于50～70倍PE。这是极其离谱的水平，因为美国即便在2006年楼市泡沫顶峰期，普通住宅的估值水平也不过20多倍。房子的面积是不会增长的，能增长的无非租金，而租金必然受制于通胀和工资水平。  

    过去10年算是一个大通胀的年代，工资和物价都涨得很快，住宅租金涨了多少呢？北京约80%～100%。而此期间的房价则涨了近7倍。这7倍中，只有1倍靠的是基本面，剩下的全靠炒。请注意，北京这10年的租金年化增长率正好是6%，与同期的真实通胀水平非常接近。

    一项资产的价值取决于其未来现金流的折现，房产也不例外。京沪的房租水平确实比纽约便宜很多，未来也有继续上升的空间。而我想说的是，即便20年后，北京上海与纽约在各方面都看齐，房价也就这样了。